Главная | Определения стоимости права аренды земельного участка

Определения стоимости права аренды земельного участка

Критерии, используемые для сравнения: Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость. Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости участок земли плюс пристройки и улучшения определяется методом сравнения продаж: Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка.

Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка. Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений. Метод распределения С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Удивительно, но факт! Для определения величины коэффициента капитализации единого объекта недвижимости применяется метод рыночной экстракции.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта т. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка. Зачастую именно юридические особенности правового положения участка определяют его стоимость и стоимость прав его аренды в большей мере, чем физические характеристики.

Удивительно, но факт! Требования к анализу и обобщению скорректированных ставок арендной платы сходных объектов.

Рассмотрения указанных факторов было бы достаточным для проведения оценки стоимости самого земельного участка, но для оценки стоимости права аренды земли необходимо рассмотреть еще одну группу факторов - условия арендного договора. Условия арендного договора являются важнейшими параметрами в оценке стоимости земельного участка. Какие параметры договора нужно выделить и на какие положения договора аренды нужно обратить внимание при проведении оценки?

В первую очередь - это характеристики самого участка, его площадь, точный адрес, кадастровый план участка, наличие на участке зданий и сооружений.

Удивительно, но факт! Рисунок 1 — Методы при проведении оценки стоимости права аренды.

Далее нужно выяснить срок аренды, величину арендного платежа, платежный период, наличие иных обязательств, требующих дополнительных расходов, а также условия досрочного расторжения договора.

Наилучшее экономическое использование участка. Выбор того или иного варианта производится на усмотрение оценщика, обычно используются несколько методов одновременно.

В тексте отчёта обязательно указывается, что именно применялось для проведения расчёта. Самый доступный способ — сравнение, при котором проводятся аналогии с операциями на подобных участках. Применение данного метода ограничено и распространяется только при наличии сопоставимых примеров, например, существует обширный рынок предложения и спроса одинаковые земельные паи в пределах одного населённого пункта, арендованные участки на рынке, сдаваемые в субаренду и так далее.

Если участок застроен, то используются методы выделения или распределения, то есть из общей стоимости объекта выделяется цена строений с учётом их особенностей, и определяется рыночная цена участка.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

При использовании данных методов оценщики обращаются к методическим рекомендациям определения рыночной цены земли от года. Определение капитализации является самым важным и наиболее актуальным, так как с его помощью определяется ожидаемая прибыль от коммерческого или производственного использования участка.

Чистый доход собственника от продажи актива величина реверсии можно определить как доход, равный разности цены продажи актива за вычетом долговых обязательств и расходов, связанных с продажей актива.

На практике принято использовать три способа прогноза цены продажи: Первый способ на практике достаточно редко применим.

ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Он, как правило, используется, когда существует отдельный договор на продажу объекта по заранее оговоренной фиксированной цене, например опцион на покупку собственности в конце срока аренды. Этот способ может быть использован и при оценке арендованных на длительный срок объектов недвижимости при условии, что продажа происходит задолго до окончания сроков аренды. В этом случае стоимость реверсии рассчитывается как текущая на момент продажи стоимость недополученных арендных платежей по достаточно низкой ставке дисконтирования.

Известно, что ставка дисконтирования отражает риски недополучения или потерь доходов.

Зачем это нужно?

Чем выше эти риски, тем выше ставка дисконтирования. В данном случае при наличии заключенных договоров риски неполучения доходов минимальны, и, следовательно, ставка дисконтирования должна быть невысокой. Способ оценки стоимости реверсии на основе процентного изменения стоимости за период владения базируется на анализе либо ежегодного, либо итогового процента изменения стоимости за период владения.

И наконец, третий способ оценки стоимости реверсии основан на использовании оценки рыночной стоимости продаваемого актива известными методами, но на дату окончания прогнозного периода. Так, с точки зрения доходного подхода, реверсию необходимо рассматривать как продажу новому владельцу прав получения будущих доходов.

Что такое право аренды земельного участка?

Оценка нормы дисконтирования Одним из важнейших этапов оценки недвижимости с использованием доходного подхода является расчет нормы ставки дисконтирования, необходимой для определения текущей стоимости потока доходов, которые генерирует объект недвижимости. Применительно к доходному подходу оценщик предполагает, что конечная цель инвестора — получение дохода, который превышает первоначально инвестированную сумму. Исходя из этого, как было показано выше, общий ожидаемый доход инвестора состоит из полного возврата первоначально инвестированной суммы и прибыли или вознаграждения дохода на капитал.

В процессе капитализации доходов может использоваться много ставок норм доходности или рентабельности. Все они в той или иной степени являются своеобразными измерителями дохода.

Удивительно, но факт! Алгоритм определения стоимости объекта оценки методом дисконтированного денежного потока Метод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые может в будущем генерировать объект.

Общий коэффициент капитализации Ro представляет собой норму дохода для всей собственности и равен отношению между ожидаемым чистым операционным доходом одного года и ценой или стоимостью всей собственности. Общий коэффициент капитализации не является нормой дохода на капитал или полным измерителем инвестиций. Он может быть больше, меньше или равен ожидаемой норме отдачи на капитал в зависимости от предполагаемых изменений в доходах и стоимости.

Что это такое?

Оценивая недвижимость доходным методом, оценщик должен достаточно хорошо представлять себе экономическую природу и математический смысл ставки дисконтирования. В процессе оценки оценщик должен размышлять с точки зрения инвестора, который, покупая объект недвижимости, обменивает имеющиеся у него деньги на право их получения в будущем. Именно эту взаимосвязь отражает ставка дисконтирования. С математической точки зрения ставка дисконта в соответствии с теорией стоимости денег во времени представляет собой ставку процента, которая используется для перевода будущих денежных потоков в их текущую стоимость.

Следует отметить, что вывод рассмотренных выше зависимостей основан на одинаковом использовании ЗУ. Поскольку право аренды застроенного ЗУ предполагает определение стоимости этого права в текущем использовании, то и стоимость права собственности на земельный участок должна определяться исходя из аналогичного использования.

Удивительно, но факт! Остаточный срок пользования — 47 лет.

Другая особенность состоит в том, что стоимость права собственности на ЗУ представляет собой рыночную стоимость ЗУ для текущего использования , а стоимость права аренды зависит от величины арендной платы и в общем случае не соответствует рыночной величине. Если разделить обе части уравнений 3 и 4 на площадь ЗУ, то получим зависимости для расчета удельной стоимости права аренды от удельной стоимости права собственности и удельной ставки налога на землю руб.

Так как существует практика сдачи жилья в аренду, то полученные зависимости, по-видимому, могут быть распространены и на объекты жилой недвижимости. Зависимости 3 и 4 могут использоваться при расчете стоимости права аренды прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы.

Эти же зависимости могут быть использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка, поскольку имеют место не рыночные условия сделки с земельным участком обладающим определенной ценностью для конкретного арендатора.

Поскольку ставка налога на землю обычно пропорциональна кадастровой стоимости земли, то разделив обе части уравнений 3 и 4 , приведенные к удельным стоимостям, на удельную стоимость права собственности, можно получить зависимости относительной величины рыночной стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости.

Рекомендуем к прочтению! протокол о вскрытии завещания

Анализ зависимостей приведенных на Рис. Использование иных источников информации должно быть обосновано в отчете. Требования к сбору и анализу информации об окружении объекта аренды 5. Оценщик определяет территориальные границы анализа окружения объекта аренды. Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, обусловленных местоположением объекта аренды принадлежностью к определенной территории , влияющих на объект аренды.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком. Требования к анализу наиболее эффективного использования объекта аренды. Анализ наиболее эффективного использования проводится в соответствии с определенным в настоящем Техническом задании Технических указаниях алгоритмом по критериям юридической законности, физической возможности, финансовой осуществимости, с соблюдением сформулированных в Техническом задании Технических указаниях требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.

Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды должен проводиться по следующему алгоритму: Требования к отбору юридически законных вариантов использования объекта аренды.

Отбор юридически законных вариантов использования объекта аренды должен определяться на основе: Список соответствующих договору аренды и законодательству вариантов должен формироваться с учетом анализа: Характер и необходимость проведения правовой экспертизы для определения соответствующих договору и законодательству вариантов использования объекта аренды обосновывает Оценщик.

Правовая экспертиза проводится специалистом- юристом, то есть физическим лицом с высшим юридическим образованием либо юридическим лицом, предоставляющим юридические услуги. При отсутствии необходимости специальная правовая экспертизы не проводится.

Удивительно, но факт! Зачастую, сведения, получаемые от действующих объектов, носят противоречивый характер, так как даже один и тот же вид деятельности может быть успешным у одного предпринимателя и убыточным — у другого.

При этом в случаях наличия обременений объекта аренды, противоречий в правоустанавливающих документах, отсутствии правоподтверждающих документов на объект аренды проведение правовой экспертизы обязательно.

Для дальнейшего анализа из всех вариантов, отобранных в п. Требования к проверке каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность.

Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из отобранных в п.

37.1. Стоимость права аренды арендатора

Проведение обследования технического состояния улучшений объекта аренды необходимо в следующих случаях: Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок. Метод не дает точных данных.



Читайте также:

  • Замена водительских прав при краже
  • Какие нужны документы для погашения ипотеки маткапиталом
  • В какой стране нет взяток